wework parent我们公司最近的s-1文件提供了最明确的看起来在同事巨人的 令人印象深刻的增长和广泛。 wework突出了它的技术凭证和可扩展性 - 它在文件中使用了“平台”这个词170次 - 但是 一些分析师认为它更像是一家房地产公司。

Wework目前拥有价值470亿美元的估值,并为今年秋季上市奠定了基础,该文件称其“破坏了世界房地产业最大的资产类别”。但它也列出了一些旧租房地产问题,它可能在租赁和办公空间的重新租赁方面面临问题。

科技公司上市亏损广泛,近期并不罕见 - 只需看看 尤伯杯, lyft Pinterest的。与此同时,我们的竞争对手iwg是一家规模较大的公司,其全球工作站数量大致相同,市值约为48亿美元。

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经济风险

adam neumann,wework的首席执行官, 今年早些时候告诉业内人士 他相信公司将在经济衰退中度过难关,甚至可能茁壮成长。九年前的工作尚未经历大衰退的考验。

在提交的文件中,wework表示经济衰退可能存在上升趋势:房地产相关成本下降,基于美国建筑成本平均下降10%。上一次经济衰退期间的非住宅建筑。

截至6月30日,该公司有大约4.28亿美元的未完成建设承诺 - 其中包括具有约束力的建筑和承包协议。

但在风险因素讨论中,s-1,wework也表示经济衰退可能导致客户流失。该公司表示,中小型企业以及自由职业者可能会受到“不成比例”的伤害。

截至6月30日的六个月中,企业客户占总会员和服务收入的38%,这意味着其余部分仍然主要与那些较小的客户挂钩。

城市集中风险

wework通常将其联合办公室设在城市中心,如 纽约,现在是最大的租户, 有意识地决定跟随 人口趋势 并吸引它想要的公司。

wework的城市集中度,它表示放大了当地条件的风险,类似于互联网大崩溃之前的旧竞争对手iwg(之前的标准)。 雷格斯的业务集中在城市跟随推动经济增长的科技工作者和公司。

在互联网泡沫之后,雷格斯通过重新谈判和重组其租赁协议来降低成本,并在大城市之外增加了更多地点。

大租户带来了自己的问题

wework的 专注于添加企业客户 已经让它更接近于看起来像传统的房东,即使我们每个月都在为这个空间付费。企业客户,虽然更难以阻止和改造办公空间,但签署长期租约可以使其业务更加安全。 s-1显示该公司不愿意签署更多此类交易。

大企业成员可以占据特定地点收入的很大一部分,而且我们注意到它的一些办公室完全由一个大客户填补。

该联合公司表示,如果其中一个大客户开始签署会员协议,错过付款或宣布破产,这可能会减少我们从这些地点的运营现金流。

在大会员离开后填补空缺也很昂贵。我们必须根据公司的需求和期望的美学来定制空间,每个工作站的支出可能高于小公司。

wework还指出,大客户经常使用第三方经纪人 - 它希望继续使用经纪人来增加新的企业客户,与经纪人推荐费相关的费用也可能增长。

而Wework表示,它希望利用折扣来吸引长期承诺,这可能对财务业绩产生“重大”影响。

阅读更多:我们看了一下wework的顶级地主。因为它准备接收IPO,所以最容易接触到快速增长但又亏损的联合公司。

租赁谈判,文书工作

wework表示,其谈判租户改善津贴的能力 - 房东向公司支付翻修费用 - 可能会受到影响,因为它在那些安排不太常见的市场中不断增长。

wework于2014年在伦敦开设了第一家国际办事处,现在超过50%的会员是国际性的。

为了弥补这些开发费用,我们注意到它需要汇编来自承包商的发票等文书工作,据说这是一个耗时的过程。

同事公司也“积极寻求”“纯粹”租赁设施的替代方案,并考虑其他安排,包括管理交易和参与租赁,房东处理建筑成本。

wework指出,它在谈判这些替代方案方面经验有限。

其续租也可以与“仅限向上”的租金评估相关联,其中下一期的租金是现有租赁和市场价格中的较高者。在初始租赁期较短的地方,这可能更成问题。

在美国,wework的初始租赁期平均约为15年。但在欧洲,拉丁美洲,中国和日本等海外市场,当地的规范意味着公司可能需要签订短期租约,Wework在文件中说。


增长问题:权力下放

wework的计划是扩展到新的城市,并获得更多已经存在的空间。它表示这将意味着投资“本地基础设施”,其中包括在其上投入更多资金,营销,运营,财务和其他职能。

增长可能会给传统科技公司带来类似的挑战,但是我们的战略与增长本地基础设施以继续构建或扩展其已经提供的产品的科技公司不同。

wework正在寻求“分散和本地化某些决策和风险管理功能”,并允许不同的地点增加其自主权。

增长问题:新地点价格昂贵

虽然我们的工作并不是从零开始建造许多新的地点,但它会在客户搬入之前翻新建筑物的空间。

wework表示,它与承包商或供应商没有长期合同,并且可能会出现意外增加的人工或材料成本。

并且它指出开放时间的延迟可能代价高昂 - wework表示它通常在月初打开新建筑物,因此几天的延迟可能会变成一个月的延迟。

房地产法律法规

新地点的增长意味着该公司还必须在当地法规的补丁中进行操作。

wework表示,其中包括:“当地劳动法,税法,环境法规以及与我们所在地的入住相关的规则和规定”,以及有关设计,施工和安全等方面的当地法规。

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资本是唯一的 屏障

wework还标明了竞争对手在房地产方面可能在自己的游戏中击败他们的潜在风险。

“我们的一些竞争对手也可能比我们更有资本化,可以获得比我们更好的租赁条款,在比我们更多的司法管辖区开展业务,或者能够或愿意以比我们更低的价格提供服务,”wework在提交文件中说。

westrike

wework指出罢工和停工是另一个潜在的风险。对于房地产和酒店业而言,劳资关系是游戏的常规特征。

wework指出,美国以外的一些工人由工会或工人委员会代表,或者可能在未来推动这一工作。

劳工问题可能困扰着酒店和房地产的交汇点,这是许多低工资员工工作的地方。 全国数千名marriott员工 去年罢工了几个星期,最终赢得了连锁酒店的优惠。在2010年, 纽约周围的工会门卫几乎罢工.