wework父,我们公司最近的S-1文件在联合办公巨头提供最清晰的外观还 令人印象深刻的增长,全行业亏损。 wework强调了其技术证书和scalability-它使用了“平台”,在申报的170倍 - 但 一些分析师将其视为多房地产公司。 

wework,它拥有一个$ 47十亿的估值,并奠定了基础,以上市今年秋天,在它的文件称,“扰乱了世界房地产业最大的资产类别。”但它也奠定了它可能面临一些租赁老派房地产的问题,然后再租用办公空间。 

高科技公司上市具有广泛的损失远非寻常最近 - 只要看看 尤伯杯, lyftPinterest的。同时,wework竞争对手IWG,一个具有全球大致相同数量的工作站更古老的公司,拥有大约4.8十亿$的市值。 

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经济风险

亚当·诺伊曼,wework的CEO, 告诉企业内部人士今年早些时候 他认为,该公司将生存的经济衰退,甚至可能茁壮成长。九十岁wework尚未经过大逆转测试。 

在文件中,wework说有潜在的上行空间衰退:降低房地产相关费用的基础上,在美国建设成本平均下降10%上一次经济衰退期间,非住宅建筑。

6月30日,该公司在建设优秀的一些承诺$ 428万美元 - 其中包括结合建设和承包协议。 

但在风险因素的讨论,其S-1,wework也表示,经济衰退可能会导致它失去客户。小型和中型企业,以及自由职业者,可能是“不相称”伤害,该公司表示。 

wework企业客户组成成员总数和服务收入的38%,为截至6月30日的6个月,这意味着其余部分仍然在很大程度上依赖于那些规模较小的客户。 

城市集中度风险

 wework通常把它的联合办公的办公室在城市中心,就像 纽约,在那里它现在是最大的租户, 有意识地决定跟随 人口发展趋势 并吸引它想要的公司。

wework的城市集中,它说放大了因地制宜的风险,是网络泡沫破灭之前,类似于旧的对手IWG(以前雷格斯)的。 雷格斯已经集中其业务在城市,紧接着刺激经济增长的科技工作者和企业。

下面在dot-com泡沫,雷格斯下调了重新谈判,并重组其租赁协议的成本和增加大城市以外的多个位置。

大租户给自己带来的问题 

wework的 专注于增加企业客户 已经带来了更接近看上去像一个传统的地主,即使wework每个月支付的空间。企业客户,但更昂贵的抽丝和重塑办公空间,签署wework说,可使其业务更加安全的长期租约。在S-1显示了该公司推动无变化签署更多的交易。 

大企业成员可以组成一个大块的特定位置的收入,并wework指出,一些办事处由只是一个大客户完全充满。 

要那些大的客户之一是缓慢的开始在他们的会员协议,错过付款,或宣布破产,这可能削减从这些位置wework的经营性现金流,该公司联合办公说。 

和一个大的成员离开后,填补空缺还贵。 wework具有自定义空间的需求和公司的期望的美观,并且每台工作站的支出可能比小公司高。 

wework还指出,大客户经常使用的第三方经纪商 - 它希望利用券商增加新的企业客户保持,并且连接到券商推荐费支出也可能增长。

和wework表示,预计使用折扣优惠,以帮助吸引长期承诺,这可能会对财务业绩“显著”的影响。 

阅读更多: 我们得到了在wework顶级地主偷看。这里谁是最容易受到快速增长,但赔钱,coworking的公司,因为它准备IPO。

租约谈判,文书工作 

wework表示,其谈判租户改善津贴的能力 - 在房东支付公司花费在装修的钱 - 因为它不断在市场中,这些安排是不太常见的增长可能受到影响。

wework在2014年开设了第一家国际办事处位于伦敦,会员目前已经超过50%,是国际化的。

而为了弥补这些类型的开发费用,wework指出,它需要编写的文书工作就像从自己的承包商,它说的是一个耗时的过程的发票。 

该coworking的公司也“积极推行”替代品“纯粹”的租赁设置,并寻找其他安排,包括管理交易和参与租赁,这里的房东处理扩建成本。 

wework指出它与谈判这类替代品的经验有限。 

其续租,也可以绑“上,只有”租金检讨,其中租金为下一周期的现有租赁的更大,并且去市场利率。而这可能是更多的地方的问题,其中初始租赁期限更短。 

在美国,wework最初的租赁期限是平均约为15年。但在海外市场像欧洲,拉丁美洲,中国和日本,地方规范意味着该公司可能需要进入短期租约,wework在文件中说。 

增长的问题:权力下放

wework的计划是拓展到新的城市和获得更多的空间在那里已经有一个存在。它说,这将意味着投资于“当地的基础设施”,其中包括花费更多的就可以了,市场营销,运营,财务等功能。 

增长能带来传统高科技公司类似的挑战,但wework的策略是从发展当地的基础设施,继续建设或扩大他们已经提供的产品高科技公司不同。

wework正在寻求“权力下放和本地化某些决策和风险管理职能”,并允许不同的位置,以增加他们的自主性。 

增长的问题:新的位置是昂贵

而wework不是从头开始建立了许多新的地方,也刷新空间在建筑之前自己的客户在移动。

wework说,它没有与它的承包商或供应商签订长期合同,并暴露于人工和材料成本的任何意外增加的情况。 

并指出在开放的延迟可能是昂贵的 - wework说,它通常开放时间为每月的开始新的建筑物,所以几日的延迟可以变成一个长达一个月的一个。

房地产法律法规

在新的地点增长意味着该公司也有 导航的地方性法规拼凑。

wework说,包括:“当地劳动法,税法,环境法规和规章涉及到我们地区的占有率,”以及对事物般的设计,施工和安全地方法规。  

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资本是唯一 屏障

wework也被标记的潜在风险竞争者可以在自己的游戏击败他们,当谈到房地产。 

“我们的一些竞争对手也可能是更好的资本比我们,有机会获得更好的租赁条件比我们做的,比我们做的在多个辖区操作或能够或愿意以较低的价格提供服务,比我们,” wework在文件中说。 

westrike

wework指出罢工和停工作为另一个潜在的风险。房地产和酒店业,劳动关系是游戏的一个经常性的特点。 

wework指出,一些工人的美国以外的由工会或工人委员会代表,或者可能会在未来推动这一点。 

劳工问题困扰可以好客和房地产,其中许多wework的低工资员工的工作地点的路口。 数千名员工万豪酒店的全国各地 罢工去年几个星期,最终赢得让步的连锁酒店。在2010年, 在纽约参加工会的门卫几乎罢工

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